Al alcanzar 48% del plan en capital, inicia tu adjudicación. Los 12 documentos clave: INE del titular, INE del dueño del inmueble (si es distinto), escritura pública, certificado de libertad de gravamen, comprobante de domicilio, avalúo del inmueble, estudio socioeconómico, aviso de adjudicación firmado, contrato de hipoteca, pagaré, carta liberación, y comprobantes de pago de derecho de adjudicación (2.5% + IVA).
Cuándo empieza tu adjudicación
La adjudicación en Tandazo comienza cuando acumulas el 48% del plan en capital aportado (no del total pagado — solo el capital efectivo, $2,000 de los $2,500 mensuales). Los meses aproximados de inicio:
- Plan $50,000: mes 13 (después de $24k en capital).
- Plan $80,000: mes 21 (después de $38k en capital).
- Plan $100,000: mes 25 (después de $48k en capital).
- Plan $150,000: mes 37 (después de $72k en capital).
- Plan $200,000: mes 49 (después de $96k en capital).
- Plan $220,000: mes 54 (después de $105k en capital).
Los 12 documentos y trámites obligatorios
1. INE vigente del titular del plan
Frente y reverso, no vencida. Si tu INE está por vencer, actualízala ANTES de iniciar la adjudicación — el proceso ante notario requiere identificación vigente.
2. INE del dueño del inmueble (si es distinto al titular)
Si el inmueble a hipotecar es de un familiar (papás, hermanos, cónyuge), necesitas su INE + su consentimiento expreso escrito para gravar el inmueble.
3. Escritura pública del inmueble
Documento notarial que acredita la propiedad. Debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente al estado. Si no aparece registrado, primero hay que inscribirlo ($3,000–$15,000 por trámite).
4. Certificado de libertad de gravamen
Emitido por el Registro Público de la Propiedad: acredita que el inmueble NO tiene gravámenes previos (hipoteca a otro banco, embargo, etc.). Vigencia típica: 30-90 días. Costo: $300–$800 según estado.
5. Comprobante de domicilio actualizado
CFE, agua, teléfono o predial reciente (< 3 meses). Debe coincidir con el domicilio del inmueble a hipotecar (idealmente).
6. Avalúo del inmueble por perito autorizado
Realizado por perito valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o por la Comisión Nacional Bancaria. El avalúo debe ser al menos 1.5x el monto del plan para calificar. Costo: $3,500–$8,000 según ciudad y tipo de inmueble.
7. Estudio socioeconómico
Realizado por Tandazo o por un tercero designado. Verifica tu identidad, capacidad de pago sostenida y ausencia de riesgos operativos. Sin costo si Tandazo lo hace directamente.
8. Aviso de adjudicación firmado
Documento que firmas confirmando que aceptas la adjudicación. Se firma digitalmente en tu dashboard. Es la formalización de que aceptas recibir el monto.
9. Contrato de hipoteca ante notario
El documento notarial que establece la hipoteca sobre el inmueble a favor de Planea Tu Bien S.A. de C.V. Se firma ante notario público en la ciudad del inmueble. Costo notarial: 0.5–1.5% del monto del plan.
10. Pagaré firmado
Documento ejecutivo mercantil (LGTOC art. 170) donde reconoces la obligación de continuar pagando las mensualidades hasta cerrar el plan. Se firma junto con la hipoteca.
11. Pago del derecho de adjudicación
Cargo del 2.5% + IVA del plan, pagable en 1 a 3 pagos según acuerdo. Para plan $100k: $2,900. Para plan $220k: $6,380. Este cargo cubre gastos operativos de la adjudicación (excluye notariales y avalúo, que son aparte).
12. Carta de liberación de hipoteca (al cerrar el plan)
Al cumplirse el plazo total del plan, el notario emite automáticamente la cancelación de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. Costo: $1,000–$2,500 según estado. Este trámite ocurre años después de la adjudicación.
Costos totales del proceso de adjudicación
| Concepto | Rango | Cuándo pagas |
|---|---|---|
| Avalúo del inmueble | $3,500 – $8,000 | Antes de firmar hipoteca |
| Certificado libertad de gravamen | $300 – $800 | Antes de firmar hipoteca |
| Honorarios notariales (hipoteca) | 0.5-1.5% del plan | Al firmar hipoteca |
| Derecho de adjudicación (Tandazo) | 2.5% + IVA | Al adjudicar (hasta 3 pagos) |
| Estudio socioeconómico | Variable | Antes de avalúo |
| Cancelación de hipoteca al cerrar plan | $1,000 – $2,500 | Años después, al cerrar |
Costo total del proceso de adjudicación para plan $100,000: ~$8,000–$15,000 en total (aparte de las mensualidades que sigues pagando). Para plan $220,000: ~$12,000–$25,000.
Plazo real del proceso de adjudicación
Desde que alcanzas 48% del plan hasta que el dinero cae en tu cuenta: 4 a 12 semanas típicamente. El plazo depende de:
- Velocidad de tu documentación (si tienes escritura y libertad de gravamen listos: 4-6 semanas).
- Disponibilidad del notario aliado (2-4 semanas para agendar cita).
- Registro de la hipoteca en el Registro Público (1-3 semanas).
- Liberación del monto por Tandazo (2-5 días una vez hipoteca inscrita).
Qué NO puede pasar durante la adjudicación
- Nadie te pide depósito extra a cuenta personal. Todos los pagos van a la cuenta empresarial de Planea Tu Bien S.A. de C.V.
- Nadie te pide firmar hipoteca fuera del notario. La hipoteca es documento notarial obligatorio ante fedatario público mexicano.
- Nadie te presiona con plazos de "urgencia". El proceso tiene tiempos reales — quien te presiona te está mintiendo.
- Nadie te pide entregar tu escritura original sin darte copia certificada. La escritura queda contigo; el gravamen se inscribe en el Registro.
- No pierdes tu inmueble mientras estés al corriente con tus mensualidades post-adjudicación.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el inmueble no vale 1.5x el plan?
La adjudicación no procede si el avalúo no cubre el mínimo requerido. Tienes tres opciones: (1) proponer otro inmueble que sí califique (de un familiar con su consentimiento), (2) bajar tu monto de plan mediante modificación contractual, o (3) esperar a que el inmueble aprecie valor (raro pero posible en zonas de plusvalía). El equipo Tandazo te acompaña a evaluar la mejor opción.
¿Puedo hipotecar un inmueble en co-propiedad con familia?
Sí, pero requieres el consentimiento expreso escrito de todos los copropietarios. Si tú tienes 50% del inmueble con un hermano, ambos firman la hipoteca ante notario. Cada copropietario debe presentar su INE y firmar. El proceso agrega 2-3 semanas al plazo típico.
¿El inmueble puede estar en otra ciudad?
Sí. Puedes hipotecar un inmueble en cualquier estado de México — la hipoteca se firma ante notario público del estado donde está el inmueble. Los trámites de Registro Público se hacen en la localidad correspondiente. Añade 1-2 semanas al proceso si el inmueble está fuera de tu ciudad de residencia.
¿Qué pasa después de la adjudicación con mis mensualidades?
Sigues pagando $2,500 mensuales hasta cumplir el plazo total del plan. Al cerrar el plan (mes 25 para plan $50k, mes 110 para plan $220k), la hipoteca se libera automáticamente. La adjudicación NO extingue tu obligación de continuar pagando — recibiste el monto por adelantado del grupo colectivo.
¿Puedo usar el dinero de la adjudicación para lo que quiera?
Sí. Al recibir el monto íntegro, es dinero tuyo para el uso que tú decidas. Tandazo no verifica que uses el monto en el objetivo original que declaraste (boda, remodelación, negocio, etc.). La única condición es que sigas pagando tus mensualidades post-adjudicación hasta cerrar el plan.