Si tienes inmueble a tu nombre con escrituras (o de familiar directo que acepte firmar), tienes acceso a los préstamos grandes del mercado mexicano — desde $200,000 hasta varios millones. El intercambio: el inmueble queda formalmente como garantía. Si no pagas seriamente, adjudicación judicial en 6-18 meses. Aquí las 6 rutas reales, CAT verdadero, LTV máximo y a qué perfil conviene cada una.
Los dos tipos de préstamo con garantía inmueble en México
1. Hipoteca líquida (crédito con garantía hipotecaria): usas tu casa ya pagada (o con hipoteca terminada) como garantía para conseguir dinero de uso libre. El banco toma primera hipoteca. Monto: 50-70% del valor comercial del inmueble (LTV). Plazo típico: 10-20 años. CAT 12-18%.
2. Crédito hipotecario para vivienda (Infonavit, banca): dinero exclusivamente para comprar casa, y esa misma casa queda como garantía. LTV hasta 90%. Plazo 15-30 años. No aplica si quieres el dinero para otra cosa.
El más útil para "necesito capital, tengo casa pagada" es la hipoteca líquida. La versión sin intereses es el autofinanciamiento colectivo (Tandazo) que también pone hipoteca al momento de adjudicar.
Las 6 opciones legales de préstamo con garantía inmueble
Comparativa completa de CAT, LTV, monto máximo y regulación:
| Opción | CAT / costo | Monto típico | Buró | Tiempo entrega |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca líquida BBVA/Santander/Banorte | CAT 12-18% | 50-70% del inmueble ($200k-$5M) | Sí, 700+ para tasa preferencial | 4-8 semanas |
| Sofom hipotecaria (Actinver, ION) | CAT 18-28% | 40-60% del inmueble | Menos estricto, ~650 | 3-6 semanas |
| Cooperativa SOCAP con garantía real | CAT 15-30% | $100k-$1M | Menos estricto, con socios | 4-8 semanas |
| Infonavit Segundo Crédito | Tasa social 4-12% | Según subcuenta | Sí, sin mora Infonavit | 6-12 semanas |
| Crédito puente (desarrollador) | CAT 20-30% | 50-70% inmueble | Sí, comprobantes fuertes | 4-8 semanas |
| Tandazo autofinanciamiento (hipoteca al adjudicar) | 0% interés (12% admin) Total $56k-$246k | $50k-$220k | No consulta | 13-54 meses (adjudicación) |
Riesgos reales de poner tu inmueble como garantía
Adjudicación judicial: si te atrasas 3-6 pagos consecutivos (varía por contrato), el acreedor puede iniciar juicio hipotecario. Duración típica del juicio: 6-18 meses. Si pierdes, la casa se subasta y el acreedor recupera con el producto. Cualquier remanente después de saldar deuda + intereses + gastos legales regresa a ti.
Seguros obligatorios: banca y Sofom exigen seguro de vida (cubre saldo si mueres) y seguro de daños (incendio, terremoto). Sumado al pago mensual, agrega 1-3% al costo total.
Comisión por apertura: 1-3% del monto en banca, 2-5% en Sofom. Se descuenta del depósito.
Cambio de valor del inmueble: si el mercado baja y quedas 'debajo del agua' (debes más que el valor), no puedes vender sin poner dinero encima.
Autofinanciamiento Tandazo: la hipoteca se pone al momento de adjudicar (no al inicio) y se libera al terminar el plan. No cobra intereses sobre el capital adjudicado — el costo total es $56k-$246k (según plan) vs $130k-$350k con banca.
Cuándo gana cada opción
- Hipoteca líquida bancaria: gana si tienes score 700+, inmueble valorado 2x+ el préstamo que quieres, y necesitas monto grande ($500k+) con plazo largo.
- Sofom hipotecaria: gana si banca te rechazó por buró pero tienes inmueble sólido. CAT sube pero acceso más flexible.
- Cooperativa SOCAP: gana si eres socio establecido con relación de años. Trato humano, CAT razonable.
- Infonavit Segundo Crédito: gana si tienes cotización activa y quieres para vivienda (no capital libre).
- Crédito puente: aplica solo si eres desarrollador con proyecto documentado.
- Tandazo autofinanciamiento: gana cuando el monto ($50k-$220k) se puede planear a 13-54 meses y quieres el mínimo costo total sin intereses. La hipoteca se pone solo al adjudicar y se libera al cerrar el plan.
Tandazo no consulta buró al ingresar. Planes desde $50,000 con mensualidad fija $2,500 sin intereses. Regulado por Secretaría de Economía bajo NOM-185-SCFI-2012.
Ver cómo funciona →Fuente: los CAT de terceros citados son rangos indicativos, no cotizaciones. Cifras publicadas por las propias instituciones: Kueski reporta un CAT promedio de 153.31% (calculado 2-mar-2026) y tasas de 0% a 486% según el producto aprobado; BanCoppel reporta en su Préstamo Personal un CAT promedio de 80.9% sin IVA (calculado 30-jun-2026, vigente ago–dic 2026) y 88.1% en su versión digital. El CAT varía por producto, monto, plazo y perfil del solicitante; el crédito de tienda departamental suele ser mayor que el préstamo personal de la misma marca. Consulta el comparador de CONDUSEF y el sitio de cada institución para la cifra vigente. Tandazo no es SOFOM ni entidad supervisada por CONDUSEF: opera como sistema de comercialización bajo NOM-185-SCFI-2012, autorización SE 410.10/0239 y contrato de adhesión PROFECO 62-2020.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me prestan con mi casa como garantía?
Depende del LTV que acepte el acreedor. Banca típica: 50-70% del valor comercial del inmueble. Sofom: 40-60%. Ejemplo: casa valuada en $2,000,000 con banca al 60% te presta $1,200,000. Con Tandazo autofinanciamiento la hipoteca cubre el plan adjudicado ($50k-$220k) — se pone solo al momento de adjudicar y se libera al terminar el plan.
¿Qué pasa si no pago un préstamo con inmueble en garantía?
3-6 pagos consecutivos vencidos (varía por contrato) puede iniciar juicio hipotecario. Duración típica 6-18 meses. Si pierdes, la casa se subasta. Cualquier remanente después de saldar deuda regresa a ti. La casa NO se pierde por 1-2 mensualidades atrasadas — hay procesos legales que dan tiempo para regularizar.
¿Necesito ser dueño del inmueble para usarlo como garantía?
En banca formal, sí — o cotitular con consentimiento del otro dueño. En cooperativas SOCAP, algunas aceptan que un familiar directo (padres, hermano) firme como garante hipotecario con consentimiento notarial. En Tandazo autofinanciamiento, la hipoteca al adjudicar puede ser sobre inmueble tuyo o de un familiar directo que firme el instrumento correspondiente.
¿Cuál es la opción más barata con inmueble en garantía?
Para monto pequeño-mediano ($50k-$220k): Tandazo autofinanciamiento sin intereses ($56k-$246k total vs $70k-$350k con banca a CAT 15%). Para monto grande ($500k+): hipoteca líquida bancaria si calificas con buró 700+ y quieres plazo largo (CAT 12-15%). Infonavit Segundo Crédito solo si es para vivienda.