La definición legal, cómo se constituye en México, qué cuesta, y por qué el autofinanciamiento la usa como garantía.
La hipoteca es una garantía real sobre un bien inmueble que respalda el cumplimiento de una obligación financiera. Se constituye ante notario público e inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Si la obligación se incumple, el acreedor puede ejecutar la garantía mediante un juicio para vender el inmueble. No cambia la propiedad: tú sigues siendo dueño, solo queda registrado un gravamen.
Estos son los costos al constituir, no recurrentes. Si la hipoteca es por un crédito hipotecario tradicional, además hay seguros (de daños, de vida) que sí son mensuales. En autofinanciamiento, varios de estos costos están incluidos en el derecho de adjudicación (2.5% + IVA en Tandazo).
El acreedor (típicamente un banco) te presta dinero para comprar el inmueble, y ese mismo inmueble queda como garantía. Es el caso del crédito hipotecario tradicional (BBVA, Santander, INFONAVIT, etc.). Plazos 15-30 años, tasa fija o variable, CAT 11-14%.
Tú ya eres dueño del inmueble (o un familiar) y lo pones como garantía de una obligación distinta — en autofinanciamiento, garantizas al grupo que seguirás pagando tu mensualidad después de adjudicar. El inmueble no fue comprado con el dinero del operador. La obligación que se garantiza es el cumplimiento del plan, no un préstamo.
Si dejas de pagar la obligación garantizada con hipoteca, el acreedor puede iniciar un juicio hipotecario. El proceso es judicial:
El proceso suele tomar 12-36 meses en México. No es algo instantáneo ni administrativo. Por eso es crítico que la obligación garantizada sea sostenible para tu economía — la pérdida del inmueble es el peor escenario y conviene evitarlo con planificación.
En Tandazo, la hipoteca se constituye al momento de la adjudicación, no al ingreso. Mientras estás aportando al fondo (primeros meses según plan), no hay hipoteca. La hipoteca aparece cuando recibes el monto íntegro del plan, para garantizar al grupo que seguirás aportando hasta cerrar el plazo total.
El inmueble puede ser tuyo o de un familiar con su consentimiento expreso (firmando como dueño en la escritura de hipoteca). Lo que se requiere: que esté libre de otros gravámenes (sin hipoteca previa), escritura a nombre del dueño, predial al corriente y un avalúo razonable frente al monto garantizado.
Al cerrar el plazo total del plan (último pago de la mensualidad de $2,500), el operador emite carta de liberación. Vas con notario para formalizar la cancelación e inscribirla en el RPP. Costo bajo (honorarios mínimos + inscripción). A partir de ahí, el inmueble queda libre otra vez.
No es dinero inmediato: aportas $2,500 al mes a un fondo colectivo y recibes el monto íntegro cuando llega tu turno de adjudicación, entre el mes 13 y el 54 según el plan. Si necesitas el dinero esta semana, esto no es para ti.
Cotizar este plan →En Tandazo la hipoteca se constituye al adjudicar (no al ingresar) y se libera al cerrar el plazo del plan.
Fuente: los CAT de terceros citados en esta página son rangos indicativos, no cotizaciones. Cifras publicadas por las propias instituciones, consultadas en agosto de 2026: BBVA (Azul) 89.4% sin IVA (calculado al 13-jul-2026). El CAT promedio es un promedio ponderado de la cartera del emisor e incluye saldos a meses sin intereses, por eso puede quedar por debajo de lo que paga un saldo revolvente. El CAT varía por producto, monto, plazo y perfil. Para Santander los rangos citados son estimaciones indicativas, no cifras publicadas: verifica el CAT vigente en el simulador del emisor o en el comparador de CONDUSEF.