Gastos notariales · México 2026

Cuánto cuesta escriturar una casa en México 2026

La regla es 4% a 8% del valor del inmueble, pero ese porcentaje esconde seis conceptos distintos y solo uno es el notario. Aquí está el desglose real, con lo que puedes negociar y lo que no.

Lo esencial en 30 segundos

Escriturar en México cuesta entre el 4% y el 8% del valor del inmueble. En una casa de $1,000,000 son $40,000 a $80,000. Se reparte así: ISAI o impuesto de traslado de dominio (2%–5% según el estado, es el concepto más grande y no se negocia), honorarios del notario (1%–1.5%), avalúo ($4,000–$12,000), certificados de libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua ($2,000–$6,000), inscripción en el Registro Público (0.5%–1%) y derechos y copias. Quien paga es el comprador, salvo pacto distinto. Y algo que sorprende a mucha gente: el notario lo elige quien paga, así que sí puedes cotizar con varios.

Desglose

En qué se va exactamente
el 4% al 8%

Ejemplo sobre una casa de $1,000,000. Los porcentajes cambian por estado, sobre todo el ISAI.

El más grande · no negociable
ISAI / traslado de dominio
2%–5% del valor $20,000–$50,000
Impuesto municipal o estatal por adquirir el inmueble. Es el concepto más caro de la escrituración y no se negocia: lo fija cada estado. Se calcula sobre el valor más alto entre el de compraventa, el catastral y el de avalúo. Varias entidades tienen descuentos o exenciones para vivienda de interés social o para primera vivienda — vale preguntarlo en la tesorería municipal antes de firmar.
Sí se puede cotizar
Honorarios del notario
1%–1.5% $10,000–$15,000
Por redactar la escritura, dar fe y hacer las retenciones fiscales. Están sujetos a un arancel estatal, pero hay margen dentro del rango y varía entre notarías. Como quien paga elige notario, cotiza con dos o tres y pide el presupuesto desglosado. Diferencias de $5,000 a $15,000 entre notarías del mismo estado son comunes.
Obligatorio
Avalúo
$4,000–$12,000 3–10 días
Lo hace un perito valuador autorizado y sirve de base para calcular impuestos. Si compras con crédito hipotecario, el banco exige su propio avalúo con perito de su lista. El costo sube con el valor del inmueble.
Trámites previos
Certificados y constancias
$2,000–$6,000 1–3 semanas
Certificado de libertad de gravamen (que confirma que el inmueble no tiene hipoteca ni embargo), constancias de no adeudo de predial y agua, y certificado de zonificación o uso de suelo. El de libertad de gravamen es el que más importa: es lo que te protege de comprar una propiedad con deudas ocultas.
Cierre
Inscripción en el Registro Público
0.5%–1% $5,000–$10,000
Sin este paso la escritura existe pero no es oponible frente a terceros: es decir, legalmente todavía no eres el dueño registrado. No des por terminado el proceso hasta tener la escritura inscrita, no solo firmada ante notario. El plazo del registro va de 2 semanas a 3 meses según el estado.
Si te falta ese 8%
El gasto que detiene la compra
$50,000–$220,000 0% intereses $2,500/mes fijos
Es el gasto que más operaciones detiene, porque los créditos hipotecarios financian el inmueble pero casi nunca los gastos de escrituración — tienen que salir de tu bolsa y en efectivo. Si estás planeando comprar o regularizar, conviene tenerlos apartados antes de cerrar el trato. Ver crédito con garantía hipotecaria →
Casos concretos

Cuánto sale escriturar
según el valor

$500k
Casa de interés social
Escrituración: $25,000–$45,000. En este rango vale mucho preguntar por descuentos de ISAI para primera vivienda o interés social, que existen en varios estados y pueden bajar bastante el total.
$1M
Casa media
Escrituración: $40,000–$80,000. Es el caso de referencia. Cotizar con tres notarías puede significar una diferencia real de $10,000 a $15,000 sobre este total.
$2M
Casa grande
Escrituración: $80,000–$160,000. A partir de este valor el ISAI pesa todavía más en la cuenta, así que revisar cómo lo calcula tu estado importa más que negociar honorarios.
Herencia
Escriturar una casa heredada
Además de lo anterior hay que tramitar la sucesión: testamentaria $15,000–$40,000, intestamentaria (sin testamento) $40,000–$150,000 y de 1 a 3 años. Por qué conviene el testamento →
Regular
Regularizar una casa sin escrituras
Si la construcción o el terreno nunca se escrituraron, hay que regularizar antes. El costo depende del caso, pero programas estatales y del INSUS ofrecen tarifas reducidas. Sin escritura no puedes vender, heredar con claridad ni usar el inmueble como garantía.
Divorcio
Transferir la casa tras un divorcio
Cuando uno se queda con el inmueble hay que escriturar la parte que se transfiere, con costos similares. Es uno de los gastos que casi nadie presupuesta al divorciarse. Cuánto cuesta un divorcio →
Cuidados

Errores que salen
carísimos al escriturar

Nunca
Cada uno de estos puede costarte el inmueble completo
Preguntas frecuentes

Sobre escriturar
una casa en México

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México 2026?
+
Entre el 4% y el 8% del valor del inmueble. En una casa de $1,000,000 son $40,000 a $80,000. El desglose: ISAI o traslado de dominio 2%–5% según el estado (el concepto más grande y no negociable), honorarios del notario 1%–1.5%, avalúo $4,000–$12,000, certificados de libertad de gravamen y no adeudos $2,000–$6,000, e inscripción en el Registro Público 0.5%–1%. El porcentaje total varía bastante entre estados, casi siempre por el ISAI.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
+
Por regla general los paga el comprador, salvo que se pacte otra cosa en el contrato. El vendedor sí asume lo suyo: el ISR por la ganancia de la venta (que el notario retiene y entera al SAT) y el costo de cancelar la hipoteca si el inmueble aún la tiene. Un detalle práctico que mucha gente no sabe: como quien paga la escrituración elige al notario, el comprador tiene derecho a cotizar con varias notarías, y las diferencias entre ellas dentro del mismo estado suelen ser de $10,000 a $15,000.
¿Se pueden financiar los gastos de escrituración?
+
Casi nunca con el crédito hipotecario: los bancos financian el inmueble, no los gastos de escrituración, que deben salir de tu bolsa y en efectivo al momento de la firma. Es la razón más común por la que una compra se cae en la recta final. Algunos bancos ofrecen esquemas que integran una parte de los gastos, pero suele encarecer la tasa. Lo práctico es tenerlos apartados antes de cerrar el trato — entre 4% y 8% del valor. Si vas a comprar en unos meses, es justo el tipo de gasto que conviene planear con anticipación en lugar de resolverlo con crédito caro de última hora.
¿Qué pasa si no escrituro mi casa?
+
Legalmente no eres el dueño, aunque hayas pagado y vivas ahí. Un contrato privado de compraventa no transmite la propiedad. Las consecuencias son concretas: no puedes vender ni transmitirla con claridad, no puedes heredarla sin un proceso mucho más caro para tus familiares, no puedes usarla como garantía para ningún crédito, y quedas expuesto a que el titular registrado la venda, la hipoteque o que sus acreedores la embarguen. Si tu caso es de una propiedad nunca escriturada, revisa los programas de regularización de tu estado y del INSUS, que manejan tarifas reducidas.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada?
+
Además de los gastos normales de escrituración hay que tramitar la sucesión. Si hay testamento, la sucesión testamentaria cuesta $15,000–$40,000 y toma de 3 a 8 meses. Si no lo hay, la intestamentaria cuesta $40,000–$150,000 y puede llevar de 1 a 3 años, porque hay que acreditar judicialmente a todos los herederos. La diferencia entre una y otra es la razón práctica por la que conviene hacer testamento: cuesta unos $2,000–$5,000 y le ahorra a tu familia decenas de miles y años de trámite. Cuánto cuesta un testamento →
¿Puedo escriturar sin notario en México?
+
No. La compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. No hay atajo legal: los contratos privados, los "papeles de posesión" y las cesiones de derechos no te hacen propietario. La única variante son los programas oficiales de regularización (INSUS y organismos estatales), que sí terminan en escritura pero con tarifas reducidas y a través de notarías asignadas. Si alguien te ofrece "escriturar sin notario" o te vende con puro contrato privado, ahí hay un problema, no un ahorro.
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